过去几年，提起杭州楼市，很多人习惯用一句话概括：一块地拿出来，几十家房企抢，最后溢价封顶，摇号定输赢。
可到了2026年，这话只说对了一半。
上半年杭州十区成交宅地34宗，出让金481.4亿元，稳居全国第二。平均溢价率高达35.98%，远超北京、成都、南京等同类城市。单看这个数字，杭州依旧是全国土地市场最热的城市之一。
但拆开来看，34宗宅地几乎全部集中在核心板块，外围区域的土地出让清单上，一整年都写不出几个名字。
滨江区的地块，花了243轮竞价、溢价79%才拿下；富阳区呢？2026年上半年，宅地成交记录是零。
同一座城市，冰火两重天。这背后到底是什么逻辑？
一边是溢价创新高，一边是底价都没人要
先说热的。
2026年6月26日，杭州滨江区永久河单元一宗宅地出让，吸引了招商、滨江、绿城、保利、建发、中海、华润等十余家品牌房企参拍。243轮竞价，耗时3个小时，最终招商蛇口以约60.94亿元拿下，成交楼面价51577元/平方米，溢价率79.03%。这宗地块一举包揽了2026年上半年杭州土拍单宗成交总价、成交单价、溢价率三项纪录。
往前推三个月，2026年3月6日，杭州马年首轮土拍，保利发展经过109轮竞价，以51.08%的溢价率拿下上城区城东新城地块，成交楼面价44985元/平方米。同一天，杭州又挂牌了滨江区、余杭区、钱塘区3宗涉宅用地，起拍总价44.8亿元。
再到4月8日，华润置地经过127轮竞价，以约39.51亿元拿下滨江区襄七房地块，溢价率46.83%，刷新板块地价纪录。6月3日，绿城以61.51%的溢价率拿下上城区九堡地块，创下2026年杭州土拍溢价率新高。
这些地块有一个共同特征：要么在滨江，要么在上城，要么在拱墅核心区，要么紧邻地铁、商业、医院和产业园区。
再说冷的。
2026年7月21日，杭州出让4宗宅地，其中3宗溢价率超过30%，唯独钱塘区江海之城单元的地块，由浙江英冠以底价8.51亿元拿下，溢价率0%。
更极端的是富阳区。2026年上半年，富阳区的国有土地使用权出让记录里，能查到的只有工业用地。住宅用地方面，直到7月17日才挂牌了一宗银湖宅地，目前尚未成交。换句话说，整个上半年，富阳区宅地成交量是零。
这不是富阳一个区的问题。临安区同样面临土地市场冷清的局面，二手房均价已跌破万元，自2021年高点以来累计跌幅达41.3%，是杭州房价回撤幅度最大的行政区。
土拍市场的冷热，只不过是把二手房市场的分化提前画了一遍。
三个因素，把购买力“吸”回了核心区
为什么会出现这种分化？原因不在政策，而在结构。
第一个因素是产业分布。
滨江区聚集了网易、阿里、华为等一大批高新技术企业，高收入群体高度集中。华润置地拿下的襄七房地块，周边就是网易和阿里的大本营。招商蛇口拿下永久河地块时，中指研究院相关负责人指出，该地块“周边汇集高新技术企业，产业人口支撑强劲”。这些人的收入水平和购买力，决定了他们有能力为地段支付高溢价。
而远郊呢？没有产业，就没有高收入人群；没有高收入人群，就没有购买力。这个链条断掉了，地价自然撑不住。
第二个因素是公共资源配套。
核心区拥有的不只是房子，而是一整套城市资源的组合：地铁线路、三甲医院、重点学校、成熟商圈。保利拿下的城东新城地块，紧邻地铁4号线和1号线，南侧靠近京杭大运河。华润拿下的襄七房地块，距离地铁5号线聚才路站不远。滨江集团拿下的拱墅区康桥地块，周边有育才大城北学校、邵逸夫大运河院区，靠近地铁4号线和15号线。
远郊项目呢？规划中的商业配套要等几年，学区能不能兑现是未知数，地铁可能还在图纸上。购房者不是不愿意等，而是付了钱之后，发现等来的不是兑现，而是更多的不确定性。
第三个因素是通勤成本。
杭州的就业岗位高度集中在滨江、未来科技城、钱江新城等核心板块。住在远郊，每天往返通勤时间动辄1.5小时以上。一个人一年按240个工作日算，多出来的通勤时间相当于30个完整日夜。再加上车辆折旧、油费、停车费，或者跨区换乘的时间成本，远郊的房价便宜，但总成本未必低。
三个因素叠加，结果就是：能买得起的人，都往核心区挤；买不起核心区的人，要么选择更小的面积，要么干脆不买。远郊市场的需求被持续抽空，形成了一个循环——越没人买，越没人敢拿地；越没人拿地，配套越难兑现；配套越难兑现，越没人愿意买。
分化不会消失，只会加深
这种分化格局一旦形成，很难在短期内逆转。
对城市规划来说，杭州一直在推“多中心”战略，试图通过建设远郊新城来疏解核心区的人口压力。但规划和现实之间存在落差。远郊新城如果没有产业和配套支撑，光靠卖地盖楼，很难真正把人留住。土地市场冷清，意味着开发商对远郊前景的判断比规划部门更悲观。
对房企来说，投资策略已经彻底分化。头部房企把资金集中在核心区少数优质地块上，不惜高溢价也要拿下。远郊地块要么底价成交，要么无人问津。2026年上半年，滨江集团在杭州市场销售额约369.8亿元，占其浙江市场总销售额的88.5%，新增土地12宗全部集中在杭州核心区域。这种“只做核心区”的策略，正在成为多数房企的共识。
对普通购房者来说，分化的影响更直接、更残酷。核心区的房产资产价值依然坚挺，甚至还在上涨；远郊的房产则面临持续贬值的压力。临安中天珺府最近成交的一套二手房，单价仅7038元/平方米，89平方米总价63万元。而就在几年前，临安青山湖科技城的新房单价一度突破2.8万元/平方米。买入时花了两百多万，现在挂牌价不到一百五十万，账面亏损接近百万——这样的故事，在远郊板块并不少见。
杭州楼市的这轮分化，本质上不是政策松紧的问题，而是购买力向核心区“塌陷”的结果。当整个市场不再一起涨，只有少数板块还能卖出溢价时，所谓的“抗跌”，从不是一个城市的名字，而是具体到哪条街道、哪条地铁线、哪个产业园区。
你所在的板块，是这轮分化中的“火”还是“冰”？
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